Kentsel Alan Büyümesinin Kırsal Alanlarda Değer Değişimine Olan Etkisinin Cografi Bilgi Sistemi ile Araştırması: Konya Örneği

Abstract

Türkiye sahip olduğu zenginlikler bakımından gelişmekte olan ülkeler kategorisinde yer almaktadır. Artan nüfusla birlikte kentsel alanlara ihtiyaç gün geçtikçe dünyada olduğu gibi Türkiye'de de artmaktadır. Kentsel alanların artması, kırsal alanları etkilemektedir. Arsa ihtiyacının doğması ile kent çeperindeki tarım alanlarının, kentsel toprak niteliği kazanmasına neden olmaktadır. Bu alanların kentsel alan düzenlemesi beklentisi arazinin piyasa değerine yansımaktadır. Aslında kullanım şekli ve fiziki koşullarında bir değişim olmamasına karşın alım-satım değerine, beklenti ilkesi doğrultusunda bir rant artışı gözlemlenmektedir. Bu çalışmanın amacı; fiziki olarak mevcut olmayan beklentiden kaynaklı değer artışını ve toplam değer üzerindeki etkisini tahmin etmektir. Kırsal alanlarda kentin büyümesinden dolayı yaklaşma etkisini ölçebilmek için Çok Kriterli Karar Verme (ÇKKV) metotlarından olan Analitik Hiyerarşi Prosesi (AHP), En iyi ve en kötü yöntemi( BWM) ve istatistikî metotlardan Çoklu Lineer Regresyon Analizi (MRA) yöntemleri kullanılmıştır. Uygulama alanı olarak Konya'nın merkez ilçesi olan Selçuklu'nun Aşağı Pınarbaşı, Yukarı Pınarbaşı ve Sarıcalar mahalleleri belirlenmiştir. Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) kullanılarak yapılan uygulamada 5 temel kriter kullanılmıştır. Bu kriterler ulaşım, parsel özellikleri, merkeze uzaklık, tarım durumu ve imar durumudur. Her üç yöntemde de kriterler içinde en fazla ağırlığa sahip imar durumu kriteri ortaya çıkmıştır. 235 örneklem fiyatı bilinen parsel kullanılmıştır. Çalışma bölgesinde toplam parsel sayısı ise 2419 parselden oluşmaktadır. Performans değerlerine bakıldığında en uygun yöntemin MRA olduğu görülmektedir. R2 değeri 0,7705 dir. Çalışma sonucu uzman görüşüne göre ÇKKV yöntemlerinden AHP ve BWM yöntemleri uygulanmıştır. Bu yöntemlerden elde edilen sonuçlara göre kentsel alan niteliği kazanan ve bununla birlikte bazı planların etkisiyle beklentilerin değere etkisinin fazla olduğu gözlemlenmiştir. Fakat piyasa değerleri ile MRA modelleme sonucu, aslında bu beklentilerin yeteri kadar arazinin değerinde artışa neden olmadığı sonucuna varılmıştır. Bu durum planlardan kaynaklı değer artışlarının piyasa koşullarında yeterli göz önüne alınmadığını ortaya koymaktadır. Anahtar Kelime: Nazım imar planı, kentsel alan, plan, taşınmaz değerleme, kırsal alan değerlemesi, beklenti ilkesi, Çoklu Karar Verme.

Türkiye is in the category of developing countries in terms of its riches. With the increasing population, the need for urban areas increases day by day in Turkey as well as in the world. The increase in urban areas affects rural areas. The need for land arises, causing agricultural areas on the city periphery to become urban soil. The expectation of urban land regulation of these areas is reflected in the market value of the land. In fact, although there is no change in the usage method and physical conditions, an increase in rent is observed in the purchase-sale value in line with the expectation principle. The purpose of this study; It is to estimate the increase in value arising from expectations that do not physically exist and its effect on the total value. In order to measure the effect of convergence due to the growth of the city in rural areas, Analytical Hierarchy Process (AHP), which is one of the Multi-Criteria Decision Making (MCDM) methods, Best and Worst Method (BWM) and Multiple Linear Regression Analysis (MRA) methods, which are among the statistical methods, were used. The Lower Pınarbaşı, Yukarı Pınarbaşı and Sarıcalar neighborhoods of Selçuklu, the central district of Konya, were determined as the application area. 5 basic criteria were used in the application using Geographic Information Systems (GIS). These criteria are transportation, parcel characteristics, distance to the center, agricultural status and zoning status. In all three methods, the zoning status criterion has the highest weight among the criteria. 235 sample parcels with known prices were used. The total number of parcels in the study area consists of 2419 parcels. Considering the performance values, it seems that the most suitable method is MRA. R2 value is 0.7705. As a result of the study, AHP and BWM methods, which are MCDM methods, were applied according to expert opinion. According to the results obtained from these methods, it has been observed that the expectations have a high impact on the value due to the effect of some plans that have gained urban area characteristics. However, as a result of MRA modeling with market values, it was concluded that these expectations did not actually increase the value of the land sufficiently. This situation reveals that the value increases resulting from the plans are not taken into account sufficiently under market conditions.