Değer Esaslı Arsa Düzenlemesi Modeli ve Ülkemizde Uygulanabilirliği

Abstract

Türkiye'de uygulanan arsa ve arazi düzenlemesi çalışmaları 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesi uyarınca yapılmaktadır. Mevzuata göre düzenleme sınırı içerisinde kalan kadastro parsellerinin tamamı bir bütün olarak düşünülerek imar parseline dönüştürülür. İmar parseli vasfını kazanan bu alanlarda bir değer artışının yaşanması olağandır. Ancak uygulamada düzenleme sınırı içerisinde kalan bazı kadastro parselleri bu değer artışından çok fazla yarar sağlarken, bazı parseller ise daha az değer artışı ile yetinmektedir. Uygulamada yaşanılan bu problem çoğu zaman vatandaşlar açısından uygulamaya itiraz veya hukuki süreci beraberinde getirmektedir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. Maddesine göre düzenleme sınırı içerisindeki bütün parsellerden aynı oranda bir kesinti yapılarak oluşturulan alan esaslı dağıtım yerine değer esaslı dağıtımın uygulanabilir olması mevcut problemlerin giderilmesi açısından büyük bir öneme sahiptir. Ancak değer takdiri konusunda yaşanan belirsizlikler, değer esaslı arsa ve arazi düzenlemesi yaklaşımının gücünü zayıflatmaktadır. Bu tez çalışmasında; değer esaslı arsa ve arazi düzenlemesi modelinin uygulanabilir olması ve uygulayıcılar tarafından benimsenmesi için, taşınmaz değerini doğrudan ve en çok etkileyen "imar hakkı" esas alınmıştır. Model, seçilen bir pilot çalışma alanında uygulanarak, hesaplanan tahsis değerleri mevcut uygulama yöntemi ile karşılaştırılmıştır.

Land readjustment works applied in Turkey are carried out in accordance with the 18th article of the 3194 zoning law. According to the regulation, all of the cadastral parcels in the regulation limit are considered as a whole and are converted into construction parcels. It is natural that there will be an increase in the value of these areas, which are now considered as construction plots. However, in practice, some cadastral parcels in the scope of regulation benefit much from this increase in value, and some parcels are satisfied with only a less value increase. This problem, which is experienced in practice, often brings with it a legal issue or legal lawsuits about the aplication for citizens. In accordance with the 18th Article of the law with the number 3194, a value-based distribution may be applied in practice in all the parcels that are included within the regulation limit instead of a field-based distribution. This aplication has a great importance in terms of eliminating the existing problems in this field. However, uncertainties related the valuation procedures weaken strength of the value-based method. In this thesis; applicabilty of value-based land readjustment and to be adopted by practitioners, the right development was taken as the basis which directly and most affects the value of the real estate. The Model was applied in a selected pilot study area, the calculated allocation values were compared with the current implementation method.