Kamulaştırma Kanunu Kapsamında Değeri Tespit Edilen Alanlarda Değer Esaslı Arazi ve Arsa Düzenlemesi Uygulaması: Isparta Örneği

Abstract

Ülkemizde yapılan arazi ve arsa düzenlemesi çalışmalarına ilişkin imar planlaması ile ilgili yasal mevzuatın, kısa sürede yapılaşmaya uygun imar parsellerinin oluşturulmasını amaçladığı ve bu sürecin bazı sorunlar oluşturduğu ortadadır. Düzenleme sahasında bulunan mevcut kadastro yapısının imar planına bağlı olarak değişmesi, mülkiyete ilişkin mevcut ekonomik değerlerin de değişmesine neden olmaktadır. Düzenleme sahasındaki parsellerin objektif kriterlere göre değerlendirilmemesi ve düzenleme ortaklık payı (DOP) adı altında en çok %45'e kadar yapılan bedelsiz kesintilerin kaçınılmaz olması, imar planı bütünlüğü içinde adaletsiz bir uygulama olarak görülmektedir. Ayrıca, mevcut uygulamalarda düzenleme sahası içinde imar planı verilerinin her imar adası için farklı olabileceği, bu nedenle düzenleme çalışmaları ile DOP kesintisinden kaynaklanan değer kaybının parselin düzenlemeden sonra kazanacağı değer artışı ile dengelenemeyeceği düşünülmektedir. Bu nedenle, özellikle düzenleme sahası içerisinde yer alan parsellerin objektif kriterlere göre değerlendirilmemesi nedeniyle parsellerin yeniden dağıtımı aşamasında sorunlar ortaya çıkmaktadır. Söz konusu sorunlara çözüm ihtiyacı, sürdürülebilir arazi yönetimi ve gelişimi için toplumsal katılımın sağlanması yanında kamunun da güçlenmesi gerektiği, farklı ülkelerin uygulamaları incelendiği zaman ortaya çıkmaktadır. Bu kapsamda, toplumsal düzeyde oluşan kentsel arazi gelişimi bilinci içerisinde oluşan 'değer kazanımının eşit paylaşımı' hedefli bir dağıtım kriteri olarak "alan esaslı" yöntemin uygulanması yerine, "değer esaslı" bir yöntem olan eşdeğerlilik ilkesinin benimsenmesi gerekmektedir. Düzenleme öncesi ve sonrasında taşınmaz değerinin esas alındığı bu yöntem, taşınmazın yüzölçümü eksilmesinin düzenlemeden sonra kazanacağı değer artışı ile dengelenmesini hedeflemektedir. Ancak, mevcut uygulamaların her imar adası için farklı olabileceği ve bu teorik şartın hiçbir zaman gerçekleşemeyeceği de açıktır. Bu nedenle, arazi ve arsa düzenlemesi çalışmalarının yeniden kurgulanması gerektiği vurgulanmaktadır. Aslında konu, radikal bir değişim ile 'alan esaslı' yöntemin bir anda terk edilerek, yerine 'değer esaslı' yöntemin konulması değildir. Amaç, arazi ve arsa düzenlemesi yöntemindeki uygulama esaslarının kanun ve yönetmelikleri kapsamında çeşitlendirilerek zenginleştirilmesidir. Bu nedenle, öneri yöntemlerin modellenmesi ve yönetmeliğe uygun bir şekilde test edilmesi gerekir. Yapılan bu tez çalışması, ülkemizde 1977 yılında literatürümüze giren değer esaslı (eşdeğerlilik ilkesi) düzenleme çalışmasının en önemli aşaması olan "taşınmazın birim değerinin belirlenmesi" konusunun, yürürlükteki Kamulaştırma Kanunu gereğince değeri belirlenmiş olan taşınmaz malların dağıtımının değer esasına dayalı olarak yapılması için gerekli metodolojinin geliştirilmesi ve uygulama modelinin belirlenmesini amaçlanmaktadır. Bu kapsamda, bugüne kadar yapılmış olan yüksek lisans ve doktora tezleri, mevzuatlar, ulusal/uluslararası kitap, makale, bildiriler ile çeşitli ülkelerde uygulanan benzer yöntemler incelenmiş ve mevzuatımıza uygun bir model geliştirilmiştir. Modelin temelini oluşturan "değer esaslı" dağıtım yöntemi ile Isparta ili Merkez ilçesinde bulunan 425 no'lu düzenleme bölgesinde uygulama yapılmıştır. Yapılan çalışma sonucunda "eşdeğerlilik" ilkesinin kullanımı ile uygulama yapılan bütün parsellerin aynı oranda değer kazanacağı, düzenleme çöncesinde %69 olan paylı mülkiyet yapısının düzenleme sonrasında %31'e düştüğü ve oluşan artık değerin kamuya aktarıldığı görülmüştür.

It is obvious that the legal legislation regarding zoning planning regarding land and land regulation studies carried out in our country aims to create zoning parcels suitable for construction in a short time and that this process creates some problems. The change of the existing cadastral structure in the regulation area depending on the zoning plan also causes the current economic values of the property to change. The fact that the parcels in the regulation area are not evaluated according to objective criteria and the unavoidable deductions up to 45% under the name of regulation partnership share (DOP) are seen as an unfair practice within the integrity of the development plan. In addition, in current practices, it is thought that the zoning plan data within the regulation area may be different for each zoning block, therefore the loss of value resulting from the regulation works and the DOP deduction cannot be balanced by the increase in value that the parcel will gain after the regulation. For this reason, problems arise during the redistribution of parcels, especially since the parcels within the regulation area are not evaluated according to objective criteria. The need for solutions to these problems and the need to strengthen the public sector as well as ensuring social participation for sustainable land management and development emerge when the practices of different countries are examined. In this context, instead of applying the "area-based" method as a distribution criterion aimed at 'equal sharing of value gain', which occurs within the awareness of urban land development at the social level, the principle of equivalence, which is a "value-based" method, should be adopted. This method, which is based on the real estate value before and after the regulation, aims to balance the decrease in the surface area of the real estate with the increase in value it will gain after the regulation. However, it is also clear that current practices may be different for each zoning block and this theoretical condition may never be realized. For this reason, it is emphasized that land and land regulation studies need to be reconstructed. In fact, the issue is not about suddenly abandoning the 'field-based' method with a radical change and replacing it with the 'value-based' method. The aim is to diversify and enrich the existing principles of practice in land and land regulation methods within the scope of laws and regulations. Therefore, proposed methods need to be modeled and tested in accordance with the regulation. This thesis study focuses on the subject of "determination of the unit value of real estate", which is the most important stage of the value-based (equivalence principle) regulation study, which entered our literature in our country in 1977, and the development of the necessary methodology for the distribution of immovable properties, the value of which is determined in accordance with the current Expropriation Law, on the basis of value. The aim is to determine the application model. In this context, master's and doctoral theses, legislation, national/international books, articles, declarations and similar methods applied in various countries have been examined and a model suitable for our legislation has been developed. The "value-based" distribution method, which forms the basis of the model, was implemented in the regulation zone number 425 in the Central district of Isparta province. As a result of the study, it was seen that with the use of the "equivalence" principle, all parcels applied would gain value at the same rate, the shared ownership structure, which was 69% before the regulation, decreased to 31% after the regulation, and the resulting surplus value was transferred to the public.