CBS ve AHP Yöntemi Yardımıyla Niğde Kenti Örneğinde Taşınmaz Değerleme

Abstract

Taşınmaz değerlemesi tarafsız ve objektif bir şekilde, taşınmazın nitelik, çevre ve kullanım koşulları gibi etmenlerin değerlendirilmesi yoluyla söz konusu taşınmaza ait değerinin belirlenmesidir. Güvenilir bir taşınmazın değer tahmini arazi özelliklerinin tarafsız bir şekilde birlikte analizi ile mümkündür. Günümüzde halen taşınmaz değerlemesi ideal sistem olarak kurulamamıştır. Bundan dolayı da taşınmaz değerlerinde tutarsızlıklar meydana gelmekte ve taşınmaza değer biçebilmek için kullanılan kriterlerin etkili bir şekilde araştırılması gerekmektedir. Bu çalışmada taşınmaz mal olan yapıların değerlemesi için literatür araştırması sonrasında 5 ana kriter ve bu kriterlerle ilişkili 38 alt kriter belirlenmiştir. Niğde kentinin gelişme bölgesinde seçilen 30 dairenin taşınmaz değeri bu kriterlere göre yapı ve yapının konumsal özellikleri açısından değerlendirilmiş ve piyasa değerleriyle karşılaştırılmıştır. Yapıların değerlemesinde bu kriterlerin önem sıralamasını belirlemek için Çok Ölçütlü Karar Verme (ÇKKV) yöntemlerinden en yaygın kullanımı olan Analitik Hiyerarşi Prosesi (AHP) kullanılmıştır. Kriterlerin karşılaştırılması uzman görüşlerine göre yapılmış ve bu kriterlerin önem dereceleri ve istatistiksel olarak anlam düzeyleri hesaplanmıştır. Yapıların konumsal özelliklerin belirlenmesinde CBS yardımıyla yapılan analizlerden yararlanılmıştır. Sonuçta, seçilen 30 dairenin AHP ve CBS yöntemi kullanılarak yapılan puanlama yardımıyla taşınmaz değeri belirlenmiş ve bulunan bu değerler taşınmazların piyasa değerleri ile karşılaştırılmıştır. AHP ve CBS yardımıyla belirlenen taşınmaz değerlerinin piyasa değerleri ile uyumlu olduğu tespit edilmiştir.

The real estate valuation is to determine the value of the real property impartially and objectively by evaluating the factors such as the quality, environment and conditions of use of the real property. The estimation of the value of a reliable real estate is possible by an objective co-analysis of the land properties. Today, the valuation of real estate has not been established as an ideal system. Therefore, inconsistencies occur in real estate values and the criteria used to evaluate the real estate need to be investigated effectively. In this study, 5 main criteria and 38 sub-criteria related to these criteria were determined after the literature search for the valuation of immovable properties. The immovable value of the 30 apartments selected in the development region of Niğde city were evaluated according to these criteria in terms of the structure and positional characteristics of the structure and compared with the market values. Analytical Hierarchy Process (AHP), which is the most widely used Multi-Criteria Decision Making (MCDM) methods, was used to determine the importance ranking of these criteria in the valuation of structures. The comparison of the criteria was made according to expert opinions and their significance levels and statistical significance levels were calculated. In order to determine the positional properties of the structures, the analysis carried out with the help of GIS were used. As a result, the real estate value of the selected 30 apartments was determined using AHP and GIS method and these values were compared with the market values of the properties. The values of the immovable determined with the help of AHP and GIS were found to be consistent with the market values.